L’escriptura pública de compravenda és el document pel qual el venedor transmet la propietat d’un immoble al comprador a canvi d’un preu. El notari comprova la identitat i la capacitat de les parts, verifica al Registre de la Propietat que el venedor n’és el titular i quines càrregues hi ha, controla els mitjans de pagament i li explica el contingut abans de signar. L’escriptura permet inscriure la compra al Registre de la Propietat, cosa que el protegeix davant de tercers.
Operacions i documentació
La documentació d’identitat de les parts es detalla més avall, a l’apartat comú.
Compravenda d’habitatge o local
L’operació més habitual.
Documentació de l’immoble (l’aporta el venedor)
- Escriptura per la qual el venedor va adquirir l’immoble (títol de propietat).
- Últim rebut de l’Impost sobre béns immobles (IBI), per comprovar la referència cadastral.
- Certificat de la comunitat de propietaris d’estar al corrent de pagament de les quotes.
- Cèdula d’habitabilitat vigent, exigida a Catalunya per a la transmissió d’habitatges.
- Certificat d’eficiència energètica registrat.
- Si l’edifici té més de 45 anys, informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE), llevat d’exoneració per la part compradora.
- Si hi ha una hipoteca que s’ha de cancel·lar, certificat del banc amb el deute pendent.
Documentació del preu (l’aporten totes dues parts)
- Detall dels pagaments: justificants de transferències o xecs bancaris, amb indicació del compte d’origen i de destinació.
- Si hi va haver arres o un senyal previ, el contracte privat i el justificant del pagament.
Altres documents que sol·licita la notaria
- Nota informativa del Registre de la Propietat, que demana la mateixa notaria.
- Certificat cadastral, que també consulta la notaria.
Extinció de condomini
Quan un immoble pertany a diverses persones (per exemple, una exparella o diversos germans després d’una herència), l’extinció de condomini permet que un d’ells se’n quedi la totalitat compensant econòmicament els altres.
Documentació
- Títol pel qual es va adquirir l’immoble en comú.
- Últim rebut de l’IBI.
- Justificant dels pagaments de compensació.
Permuta
Intercanvi d’un immoble per un altre bé (un altre immoble, o una obra futura, com passa quan es lliura un solar a canvi de pisos construïts).
Documentació
Es requereix la mateixa documentació que l’exigida per a la compravenda.
Declaració d’obra nova i divisió horitzontal
L’obra nova deixa constància al Registre d’una construcció o ampliació. La divisió horitzontal divideix un edifici en habitatges o locals independents, cadascun amb la seva finca registral i quota en els elements comuns.
Documentació
- Títol de propietat del solar o edifici.
- Llicència d’obres o títol habilitant municipal.
- Certificat final d’obra del tècnic, amb la descripció de l’edificació.
- Coordenades georeferenciades de la superfície de la parcel·la ocupada per la construcció.
- Llicència de primera ocupació o comunicació prèvia, quan escaigui.
- Llibre de l’edifici i assegurança decennal, si l’obra la fa un promotor.
- Per a la divisió horitzontal: descripció de cada element, superfícies i quotes de participació i, si cal, llicència municipal de divisió.
Impostos i despeses
- Habitatge, local o garatge de segona mà: el comprador paga l’Impost sobre transmissions patrimonials (ITP). A Catalunya, fins a 600.000 €, es paga un 10 %.
- Habitatge nou (primer lliurament pel promotor): el comprador paga IVA i l’Impost sobre actes jurídics documentats (AJD). A Catalunya, el tipus general de l’AJD és de l’1,5 %.
- Venedor: sol assumir la plusvàlua municipal i ha de declarar el guany a l’IRPF. Si el venedor no resideix a Espanya, el comprador ha de retenir el 3 % del preu i ingressar-lo a Hisenda. En cas de venda de l’habitatge habitual, el guany patrimonial a la renda queda exempt si el venedor té més de 65 anys o si l’import obtingut amb la venda es reinverteix en el nou habitatge habitual en un termini màxim de dos anys.
- Aranzels notarials i registrals: estan fixats per llei i depenen del valor de l’operació. L’informarem del cost aproximat abans de signar.
Preguntes freqüents
Qui tria el notari?
En la compravenda d’habitatge, el comprador té dret a triar notari, ja que és qui assumeix la major part de les despeses. Si la compra es finança amb hipoteca, l’elecció correspon també al comprador, no al banc.
Puc signar si no puc ser-hi present?
Sí, mitjançant un poder notarial a favor d’una altra persona. Si és a l’estranger, el pot atorgar davant d’un consolat espanyol o davant d’un notari local amb apostilla. Consulti’ns abans perquè el poder inclogui les facultats necessàries.
Quant de temps es necessita per preparar la signatura?
Amb la documentació completa, normalment uns quants dies. Si hi ha hipoteca, s’han de respectar els terminis legals d’informació al prestatari.
Què passa amb les claus i els subministraments?
El lliurament de claus se sol fer en el mateix acte de la signatura. El canvi de titularitat de llum, aigua i gas el gestiona el comprador després de la signatura, amb una còpia simple de l’escriptura.
Documentació d’identitat (comuna a totes les operacions)
Si és persona física
- DNI, NIE o passaport vigent.
- Estat civil i, si està casat o casada, règim econòmic matrimonial (i, si escau, escriptura de capítols).
- Si és estranger, NIE (número d’identitat d’estranger), necessari en les operacions amb transcendència tributària.
Si és persona jurídica (societat)
- Escriptura de constitució i estatuts vigents, inscrits al Registre Mercantil.
- NIF de la societat.
- Escriptura de nomenament de l’administrador o poder del representant, inscrit.
- Dades per a la declaració de titularitat real.
Si actua en representació d’una altra persona
- Còpia autoritzada del poder notarial.
Aquesta informació és orientativa. Segons les circumstàncies de cada cas, la notaria pot sol·licitar documentació addicional.