El préstec hipotecari és, per a moltes famílies, el compromís econòmic més important de la seva vida. La llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari obliga que el notari l’assessori de manera gratuïta i personal abans de la signatura, per assegurar-se que entén les condicions del préstec. A més de la constitució d’hipoteques, a la notaria n’autoritzem la cancel·lació, la subrogació i la novació.
Què està signant
En una hipoteca se signen en realitat dues coses: un préstec (el banc li lliura diners i vostè s’obliga a tornar-los amb interessos) i una garantia sobre l’immoble (si no paga, el banc la pot executar). Els punts que ha d’entendre són:
- Capital, termini i quotes: import prestat, nombre d’anys i quant pagarà cada mes.
- Tipus d’interès: fix, variable (índex de referència més diferencial) o mixt. En el variable, la quota canviarà amb l’índex.
- Comissions: d’obertura, per amortització anticipada o per canvi de tipus, amb els límits que marca la llei.
- Productes vinculats o combinats: assegurances, domiciliació de nòmina, targetes… i com afecten l’interès si es cancel·len.
- Venciment anticipat: en quins casos d’impagament el banc pot reclamar tot el deute.
- Responsabilitat hipotecària i valor de taxació: quantitats màximes que garanteix l’habitatge i el valor per a una eventual subhasta.
- Despeses: la llei estableix que el banc paga la notaria de l’escriptura de préstec, la inscripció registral i la gestoria; la taxació la paga el prestatari.
Operacions i documentació
La documentació d’identitat de les parts es detalla més avall, a l’apartat comú.
Préstec hipotecari i acta de transparència
Almenys deu dies naturals abans de la signatura, el banc li ha de lliurar la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE), l’esborrany del contracte i la informació sobre despeses i assegurances. Després, vostè ha d’anar a la notaria almenys el dia anterior a la signatura. El notari comprova que ha rebut la documentació a temps, li resol els dubtes i ho reflecteix en una acta gratuïta.
Documentació
- Documentació precontractual rebuda del banc (FEIN, FiAE i esborrany del contracte); normalment el banc l’envia directament a la notaria per via telemàtica.
- Taxació de l’immoble.
- Si es compra l’habitatge en el mateix acte, la documentació de la compravenda.
- Pòlisses d’assegurances vinculades, si n’hi ha.
Cancel·lació d’hipoteca
Pagar l’última quota no elimina la hipoteca del Registre de la Propietat. Perquè l’habitatge quedi lliure de càrregues, el banc ha d’atorgar una escriptura de cancel·lació, que després s’inscriu.
Documentació
- Certificat del banc de deute zero.
- Escriptura de préstec hipotecari o les seves dades registrals.
- Normalment, el banc coordina la signatura amb la notaria; vostè pot triar notari.
Subrogació d’hipoteca
Hi ha dues modalitats: la subrogació de deutor, quan el comprador d’un habitatge assumeix la hipoteca del venedor amb el consentiment del banc, i la subrogació de creditor, quan trasllada la hipoteca a un altre banc que li ofereix millors condicions.
Documentació
- Escriptura de la hipoteca actual.
- Certificat de deute pendent del banc actual.
- Oferta vinculant del nou banc (en la subrogació de creditor).
Novació d’hipoteca
Modificació de les condicions del préstec amb el mateix banc: ampliar o reduir el termini, canviar el tipus d’interès, ampliar el capital o alliberar algun deutor o fiador.
Documentació
- Escriptura de la hipoteca actual.
- Noves condicions acordades amb el banc i documentació precontractual, quan sigui exigible.
Impostos i despeses
- Préstec hipotecari per a habitatge: l’Impost sobre actes jurídics documentats el paga el banc. La taxació la paga el prestatari.
- Cancel·lació: les despeses de notaria i registre les assumeix, en general, el titular que en sol·licita la cancel·lació.
- Subrogacions i novacions: hi ha beneficis fiscals i aranzelaris quan es tracta de millorar les condicions de la hipoteca de l’habitatge. L’informarem en cada cas.
Preguntes freqüents
He de pagar alguna cosa per l’acta de transparència?
No. L’acta prèvia a la signatura del préstec és gratuïta per al prestatari.
Puc triar notari encara que el banc me’n proposi un altre?
Sí. El prestatari té dret a triar notari, tant per a l’acta prèvia com per a l’escriptura de préstec.
Puc amortitzar anticipadament?
Sí. La llei permet l’amortització anticipada total o parcial, amb les comissions màximes que s’hagin pactat dins dels límits legals.
Què passa si deixo de pagar?
El banc només pot reclamar tot el deute (venciment anticipat) quan l’impagament arriba als llindars que fixa la llei. Si té dificultats, parli amb el seu banc com més aviat millor.
Documentació d’identitat (comuna a totes les operacions)
Si és persona física
- DNI, NIE o passaport vigent.
- Estat civil i, si està casat o casada, règim econòmic matrimonial (i, si escau, escriptura de capítols).
- Si és estranger, NIE (número d’identitat d’estranger), necessari en les operacions amb transcendència tributària.
Si és persona jurídica (societat)
- Escriptura de constitució i estatuts vigents, inscrits al Registre Mercantil.
- NIF de la societat.
- Escriptura de nomenament de l’administrador o poder del representant, inscrit.
- Dades per a la declaració de titularitat real.
Si actua en representació d’una altra persona
- Còpia autoritzada del poder notarial.
Aquesta informació és orientativa. Segons les circumstàncies de cada cas, la notaria pot sol·licitar documentació addicional.