El préstamo hipotecario es, para muchas familias, el compromiso económico más importante de su vida. La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga a que el notario le asesore de forma gratuita y personal antes de la firma, para asegurarse de que comprende las condiciones del préstamo. Además de la constitución de hipotecas, en la notaría autorizamos su cancelación, subrogación y novación.
Qué está firmando
En una hipoteca se firman en realidad dos cosas: un préstamo (el banco le entrega dinero y usted se obliga a devolverlo con intereses) y una garantía sobre el inmueble (si no paga, el banco puede ejecutarla). Los puntos que debe entender son:
- Capital, plazo y cuotas: importe prestado, número de años y cuánto pagará cada mes.
- Tipo de interés: fijo, variable (índice de referencia más diferencial) o mixto. En el variable, su cuota cambiará con el índice.
- Comisiones: de apertura, por amortización anticipada o por cambio de tipo, con los límites que marca la ley.
- Productos vinculados o combinados: seguros, domiciliación de nómina, tarjetas… y cómo afectan al interés si se cancelan.
- Vencimiento anticipado: en qué casos de impago el banco puede reclamar toda la deuda.
- Responsabilidad hipotecaria y valor de tasación: cantidades máximas que garantiza la vivienda y el valor para una eventual subasta.
- Gastos: la ley establece que el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción registral y la gestoría; la tasación la paga el prestatario.
Operaciones y documentación
La documentación de identidad de las partes se detalla más abajo, en el apartado común.
Préstamo hipotecario y acta de transparencia
Al menos diez días naturales antes de la firma, el banco debe entregarle la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), el borrador del contrato y la información sobre gastos y seguros. Después, usted debe acudir a la notaría al menos el día anterior a la firma. El notario comprueba que ha recibido la documentación a tiempo, resuelve sus dudas y lo refleja en un acta gratuita.
Documentación
- Documentación precontractual recibida del banco (FEIN, FiAE y borrador del contrato); normalmente el banco la envía directamente a la notaría por vía telemática.
- Tasación del inmueble.
- Si se compra la vivienda en el mismo acto, la documentación de la compraventa.
- Pólizas de seguros vinculados, si los hay.
Cancelación de hipoteca
Pagar la última cuota no elimina la hipoteca del Registro de la Propiedad. Para que la vivienda quede libre de cargas, el banco debe otorgar una escritura de cancelación, que después se inscribe.
Documentación
- Certificado del banco de deuda cero.
- Escritura de préstamo hipotecario o sus datos registrales.
- Normalmente, el banco coordina la firma con la notaría; usted puede elegir notario.
Subrogación de hipoteca
Existen dos modalidades: la subrogación de deudor, cuando el comprador de una vivienda asume la hipoteca del vendedor con el consentimiento del banco, y la subrogación de acreedor, cuando traslada su hipoteca a otro banco que le ofrece mejores condiciones.
Documentación
- Escritura de la hipoteca actual.
- Certificado de deuda pendiente del banco actual.
- Oferta vinculante del nuevo banco (en la subrogación de acreedor).
Novación de hipoteca
Modificación de las condiciones del préstamo con el mismo banco: ampliar o reducir el plazo, cambiar el tipo de interés, ampliar el capital o liberar a algún deudor o fiador.
Documentación
- Escritura de la hipoteca actual.
- Nuevas condiciones acordadas con el banco y documentación precontractual, cuando sea exigible.
Impuestos y gastos
- Préstamo hipotecario para vivienda: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados lo paga el banco. La tasación la paga el prestatario.
- Cancelación: los gastos de notaría y registro los asume, en general, el titular que solicita la cancelación.
- Subrogaciones y novaciones: existen beneficios fiscales y arancelarios cuando se trata de mejorar las condiciones de la hipoteca de la vivienda. Le informaremos en cada caso.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar algo por el acta de transparencia?
No. El acta previa a la firma del préstamo es gratuita para el prestatario.
¿Puedo elegir notario aunque el banco me proponga otro?
Sí. El prestatario tiene derecho a elegir notario, tanto para el acta previa como para la escritura de préstamo.
¿Puedo amortizar anticipadamente?
Sí. La ley permite la amortización anticipada total o parcial, con las comisiones máximas que se hayan pactado dentro de los límites legales.
¿Qué ocurre si dejo de pagar?
El banco solo puede reclamar toda la deuda (vencimiento anticipado) cuando el impago alcanza los umbrales que fija la ley. Si tiene dificultades, hable con su banco cuanto antes.
Documentación de identidad (común a todas las operaciones)
Si es persona física
- DNI, NIE o pasaporte en vigor.
- Estado civil y, si está casado o casada, régimen económico matrimonial (y, en su caso, escritura de capitulaciones).
- Si es extranjero, NIE (número de identidad de extranjero), necesario en las operaciones con trascendencia tributaria.
Si es persona jurídica (sociedad)
- Escritura de constitución y estatutos vigentes, inscritos en el Registro Mercantil.
- NIF de la sociedad.
- Escritura de nombramiento del administrador o poder del representante, inscrito.
- Datos para la declaración de titularidad real.
Si actúa en representación de otra persona
- Copia autorizada del poder notarial.
Esta información es orientativa. Según las circunstancias de cada caso, la notaría puede solicitar documentación adicional.