La escritura pública de compraventa es el documento por el que el vendedor transmite la propiedad de un inmueble al comprador a cambio de un precio. El notario comprueba la identidad y capacidad de las partes, verifica en el Registro de la Propiedad que el vendedor es el titular y qué cargas existen, controla los medios de pago y le explica el contenido antes de firmar. La escritura permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, lo que le protege frente a terceros.
Qué está firmando
Una escritura de compraventa tiene siempre la misma estructura. Conocerla le ayudará a revisar el borrador con tranquilidad:
- Comparecencia: identifica a quienes firman, su estado civil y, si actúan en nombre de otra persona o sociedad, en virtud de qué poder o cargo.
- Exponen: describe el inmueble (situación, superficie, referencia catastral), cómo lo adquirió el vendedor, las cargas que constan en el Registro (hipotecas, embargos, servidumbres) y si está libre de arrendatarios.
- Estipulaciones: recogen el precio y cómo se paga (con identificación de transferencias o cheques), quién asume cada gasto e impuesto, la entrega de la posesión y, si se mantiene alguna hipoteca, cómo se cancelará.
- Certificados y advertencias: cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, situación con la comunidad de propietarios y advertencias fiscales y registrales que el notario debe hacerle.
- Otorgamiento y firma: tras la lectura o explicación del documento, usted manifiesta su conformidad y firma.
Si algo no le queda claro, pregunte: el asesoramiento del notario es imparcial y está incluido en la escritura.
Operaciones y documentación
La documentación de identidad de las partes se detalla más abajo, en el apartado común.
Compraventa de vivienda o local
La operación más habitual. Conviene contactar con la notaría antes de firmar el contrato de arras para revisar la documentación desde el principio.
Documentación del inmueble (la aporta el vendedor)
- Escritura por la que el vendedor adquirió el inmueble (título de propiedad).
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), para comprobar la referencia catastral.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago de las cuotas. El comprador puede exonerar de su aportación, aunque no es recomendable.
- Cédula de habitabilidad vigente, exigida en Cataluña para la transmisión de viviendas.
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Si el edificio tiene más de 45 años, informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE).
- Si existe una hipoteca que se va a cancelar, certificado del banco con la deuda pendiente.
Documentación del precio (la aportan ambas partes)
- Detalle de los pagos: justificantes de transferencias o cheques bancarios, con indicación de la cuenta de origen y de destino.
- Si hubo arras o una señal previa, el contrato privado y el justificante de su pago.
Otros documentos que solicita la notaría
- Nota informativa del Registro de la Propiedad, que pide la propia notaría.
- Certificado catastral, que también consulta la notaría.
Extinción de condominio
Cuando un inmueble pertenece a varias personas (por ejemplo, una expareja o varios hermanos tras una herencia), la extinción de condominio permite que uno de ellos se quede con la totalidad compensando económicamente a los demás.
Documentación
- Título por el que se adquirió el inmueble en común.
- Último recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios.
- Justificante de los pagos de compensación, si los hay.
- Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética, si se trata de una vivienda.
Permuta
Intercambio de un inmueble por otro bien (otro inmueble, o una obra futura, como sucede cuando se entrega un solar a cambio de pisos construidos).
Documentación
- Títulos de propiedad de los bienes que se intercambian.
- Recibos del IBI y certificados de la comunidad.
- Valoración de los bienes y, en su caso, justificante del dinero que se abone como diferencia.
Opción de compra
Contrato por el que el propietario concede a otra persona el derecho a comprar el inmueble en un plazo y precio determinados. Formalizarlo en escritura permite inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Documentación
- Título de propiedad y último recibo del IBI.
- Condiciones pactadas: precio de la opción, precio de compra, plazo de ejercicio y forma de pago.
Declaración de obra nueva y división horizontal
La obra nueva deja constancia en el Registro de una construcción o ampliación. La división horizontal divide un edificio en viviendas o locales independientes, cada uno con su propia finca registral y cuota en los elementos comunes.
Documentación
- Título de propiedad del solar o edificio.
- Licencia de obras o título habilitante municipal.
- Certificado final de obra del técnico, con la descripción de la edificación.
- Licencia de primera ocupación o comunicación previa, cuando proceda.
- Libro del edificio y seguro decenal, si la obra la realiza un promotor.
- Para la división horizontal: descripción de cada elemento, superficies y cuotas de participación, y, si es necesaria, licencia municipal de división.
Impuestos y gastos
- Vivienda de segunda mano: el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Vivienda nueva (primera entrega por el promotor): el comprador paga IVA e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Vendedor: suele asumir la plusvalía municipal y debe declarar la ganancia en el IRPF. Si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda.
- Aranceles notariales y registrales: están fijados por ley y dependen del valor de la operación. Le informaremos del coste aproximado antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Quién elige el notario?
En la compraventa de vivienda, el comprador tiene derecho a elegir notario, ya que es quien asume la mayor parte de los gastos. Si la compra se financia con hipoteca, la elección corresponde también al comprador, no al banco.
¿Puedo firmar si no puedo estar presente?
Sí, mediante un poder notarial a favor de otra persona. Si está en el extranjero, puede otorgarlo ante un consulado español o ante un notario local con apostilla. Consúltenos antes para que el poder incluya las facultades necesarias.
¿Cuánto tiempo se necesita para preparar la firma?
Con la documentación completa, normalmente unos pocos días. Si hay hipoteca, deben respetarse los plazos legales de información al prestatario.
¿Qué pasa con las llaves y los suministros?
La entrega de llaves suele hacerse en el mismo acto de la firma. El cambio de titularidad de luz, agua y gas lo gestiona el comprador tras la firma, con una copia simple de la escritura.
Documentación de identidad (común a todas las operaciones)
Si es persona física
- DNI, NIE o pasaporte en vigor.
- Estado civil y, si está casado o casada, régimen económico matrimonial (y, en su caso, escritura de capitulaciones).
- Si es extranjero, NIE (número de identidad de extranjero), necesario en las operaciones con trascendencia tributaria.
Si es persona jurídica (sociedad)
- Escritura de constitución y estatutos vigentes, inscritos en el Registro Mercantil.
- NIF de la sociedad.
- Escritura de nombramiento del administrador o poder del representante, inscrito.
- Datos para la declaración de titularidad real.
Si actúa en representación de otra persona
- Copia autorizada del poder notarial.
Esta información es orientativa. Según las circunstancias de cada caso, la notaría puede solicitar documentación adicional.